THƯ VIỆN KIẾN THỨC
Quản lý căn hộ cho thuê: phòng, hợp đồng và thu tiền
Cho thuê căn hộ quản khó ở thu tiền đúng hạn và quên hạn hợp đồng. Bài này nói về theo dõi phòng, hợp đồng, thu tiền và chi phí vận hành.
VẬN HÀNH BÁN HÀNG
Điểm cần chú ý trong nội dung
Mục lục nội dung7 phần
Mục lục bài viết
1/ Cho thuê căn hộ quản khó ở chỗ nào
Cho thuê căn hộ khác bán hàng ở ba điểm: tiền thu theo chu kỳ tháng, khách ở lâu nên phát sinh sửa chữa liên tục, hợp đồng ràng buộc hai bên cả năm.
Tiền thu theo chu kỳ, quên là mất. Mỗi căn thu tiền vào ngày 5 hàng tháng, 10 căn là 10 mốc thu khác nhau nếu ký hợp đồng rải rác. Quên nhắc một căn là chậm nửa tháng, quên hai căn là hụt tiền trả ngân hàng.
Khách ở càng lâu, đồ càng hỏng. Điều hòa, máy nước nóng, khóa cửa, ống nước — khách ở 6 tháng là bắt đầu hỏng lặt vặt. Không có lịch bảo trì là hỏng dồn một lúc, tốn tiền lớn và khách đòi giảm tiền thuê.
Hợp đồng lỏng là tranh chấp. Khách dọn đi sớm đòi lại cọc, tiền điện nước chốt không khớp, đồ đạc hỏng đổ cho nhau. Không có hợp đồng chi tiết và biên bản bàn giao là chủ nhà thua thiệt.
Một tình huống hay gặp: chủ 8 căn hộ cho thuê, 3 căn đến hạn thu tiền cùng tuần mà quên nhắc 2 căn. Một khách khất 20 ngày, một khách dọn đi đột ngột nợ tiền điện 2 triệu. Cuối tháng hụt 25 triệu tiền trả góp ngân hàng.
2/ Theo dõi phòng: trống, đang thuê và chờ sửa
Mỗi căn hộ có ba trạng thái: đang cho thuê, trống chờ khách, chờ sửa chữa. Không phân trạng thái rõ là dẫn khách đến căn chưa sửa xong, hoặc căn trống nằm không cả tháng mà quên đăng tin.
Căn trống phải có hạn lấp đầy. Căn trống quá 15 ngày là mất nửa tháng tiền thuê. Ngày khách báo dọn đi là đăng tin ngay, sửa chữa nhỏ trong 3 ngày, dẫn khách xem trong tuần. Căn trống 30 ngày là mất trắng một tháng, bằng cả năm tiền môi giới.
Biên bản bàn giao khi nhận và trả phòng. Chụp ảnh hiện trạng, ghi số công tơ điện nước, liệt kê đồ đạc kèm tình trạng. Khách trả phòng so với biên bản: hỏng gì trừ tiền cọc đúng đó. Không có biên bản là cãi nhau mỗi lần khách dọn đi.
Lịch sửa chữa định kỳ. Điều hòa vệ sinh 6 tháng một lần, bình nóng lạnh kiểm tra trước mùa lạnh, khóa cửa thay pin định kỳ. Sửa định kỳ tốn ít, hỏng đột xuất tốn nhiều và mất khách.
Cuối tháng đếm tỷ lệ lấp đầy: số căn đang thuê chia tổng số căn. Dưới 80% là có vấn đề: giá cao, căn xuống cấp, hoặc đăng tin kém. Trên 95% liên tục thì cân nhắc tăng giá khi tái ký.
3/ Hợp đồng và tiền cọc: giấy tờ rõ ràng từ đầu
Hợp đồng thuê căn hộ phải ghi đủ: tiền thuê, kỳ thanh toán, tiền cọc, ai trả điện nước phí quản lý, điều kiện tăng giá, điều kiện chấm dứt trước hạn.
Tiền cọc 1-2 tháng là chuẩn. Cọc một tháng với khách thuê dài hạn uy tín, cọc hai tháng với khách thuê ngắn hạn hoặc nội thất đắt tiền. Cọc ít quá thì khách bỏ cọc dọn đi, chủ nhà lỗ tiền sửa và trống phòng. Cọc nhiều quá thì khó cho thuê.
Hợp đồng tối thiểu 6-12 tháng. Hợp đồng ngắn 1-3 tháng thì chủ nhà xoay khách liên tục, tốn tiền sửa và trống phòng. Khách muốn ngắn hạn thì giá cao hơn 20-30% mới bù được chi phí xoay vòng.
Điều khoản tăng giá và chấm dứt. Hợp đồng 12 tháng ghi rõ năm sau tăng tối đa bao nhiêu phần trăm. Khách dọn trước hạn báo trước 30 ngày, mất cọc hoặc mất nửa cọc tùy thỏa thuận. Ghi rõ từ đầu thì lúc xảy ra không cãi nhau.
Trước khi ký sao chụp giấy tờ khách, lưu số điện thoại người thân. Khách nợ tiền bỏ đi mà không có thông tin liên lạc là mất trắng.
4/ Thu tiền đúng hạn: tiền thuê, điện nước và phí
Mỗi căn hộ mỗi tháng thu 3 khoản: tiền thuê cố định, tiền điện nước theo công tơ, phí quản lý và gửi xe nếu có. Thu thiếu một khoản là lỗ.
Nhắc tiền trước hạn 3 ngày. Nhắn tin nhắc khách trước ngày thu 3 ngày, nhắc lại đúng ngày thu nếu chưa chuyển. Khách quên là bình thường, chủ quên nhắc mới là vấn đề. Nhắc đều thì 90% khách trả đúng hạn.
Chốt điện nước đúng ngày. Chụp công tơ hoặc ghi số đúng ngày chốt, tính theo giá bậc thang hoặc giá thỏa thuận trong hợp đồng. Chốt trễ 5-7 ngày là số tiền lệch, khách nghi ngờ gian lận. Mỗi căn có sổ điện nước riêng theo tháng.
Quá hạn 5 ngày thì phạt. Hợp đồng ghi rõ quá hạn 5 ngày phạt 5-10% tiền thuê tháng đó. Không phạt là khách nào cũng trả trễ, dòng tiền chủ nhà vỡ. Phạt không phải để lấy tiền phạt mà để khách trả đúng hạn.
Đầu tháng lập bảng thu: căn nào đã thu, căn nào chưa, căn nào quá hạn. Bảng thu rõ thì biết ngay tháng này hụt bao nhiêu, đòi ai trước. Không có bảng thu là cuối tháng mới biết thiếu tiền.
5/ Chi phí vận hành: sửa chữa và khấu hao
Cho thuê căn hộ có lãi thật hay không phải trừ chi phí: sửa chữa, khấu hao nội thất, phí môi giới, tháng trống phòng, lãi ngân hàng nếu vay.
Quỹ sửa chữa 5-10% tiền thuê. Mỗi tháng trích 5-10% tiền thuê vào quỹ sửa chữa. Điều hòa hỏng 3-5 triệu, máy nước nóng 2-3 triệu, sơn lại căn 5-7 triệu — có quỹ thì sửa ngay không xót, không có quỹ thì chần chừ làm khách bực dọn đi.
Khấu hao nội thất tính vào giá thuê. Tủ lạnh, máy giặt, điều hòa dùng 5-7 năm là phải thay. Bộ nội thất 50 triệu chia 60 tháng là gần 1 triệu một tháng. Giá thuê phải gánh được khấu hao này, không thì 5 năm sau thay đồ là lỗ.
Môi giới một tháng tiền thuê là chuẩn. Nhờ môi giới lấp căn trống thường mất nửa đến một tháng tiền thuê. So với căn trống 2 tháng mất trắng thì phí môi giới rẻ hơn. Tự cho thuê được thì tốt, nhưng căn trống quá 20 ngày thì nên gọi môi giới ngay.
Cuối năm tính lãi thật: tổng tiền thuê trừ sửa chữa, khấu hao, môi giới, tháng trống và lãi vay. Lãi ròng trên giá trị căn hộ dưới 4% một năm thì不如 gửi tiết kiệm — cân nhắc bán hoặc tăng giá.
6/ Tính năng quản lý căn hộ cho thuê trên phần mềm EBIZ
Bài liên quan nên đọc:
Xem thêm: Tính năng phần mềm · Bảng giá · Câu hỏi thường gặp · Liên hệ tư vấn
7/ Câu hỏi thường gặp
Mấy căn thì nên dùng phần mềm? Từ 3 căn trở lên. Một căn thì nhớ được, 3 căn là 3 hợp đồng, 3 mốc thu tiền, 3 công tơ điện nước — sổ tay bắt đầu rối. Phần mềm nhắc hạn và gom bảng thu một chỗ.
Khách nợ tiền thuê thì xử lý sao? Quá hạn 5 ngày phạt theo hợp đồng, quá 15 ngày gửi thông báo chấm dứt, quá 30 ngày làm thủ tục lấy lại phòng. Đừng để nợ quá 2 tháng — càng lâu càng khó đòi và càng khó lấy phòng.
Điện nước tính giá nào? Theo hợp đồng đã ký: hoặc giá nhà nước bậc thang cộng hao hụt, hoặc giá cố định thỏa thuận. Chụp công tơ đúng ngày chốt, gửi ảnh cho khách cùng bill. Minh bạch số liệu thì khách không nghi ngờ.
Có nên bao phí quản lý trong tiền thuê không? Căn trung cấp nên bao để giá gọn một số, khách dễ quyết định. Căn cao cấp phí quản lý lớn thì tách riêng theo thực tế chung cư. Dù bao hay tách cũng ghi rõ trong hợp đồng.
Gọi hotline 0907.943.968 để được tư vấn phần mềm phù hợp với căn hộ cho thuê của bạn.
CẦN TƯ VẤN THEO MÔ HÌNH?
Tìm giải pháp EBIZ phù hợp với cách bạn vận hành.
Trao đổi cùng EBIZ để xác định tính năng, quy trình và phương án triển khai phù hợp với doanh nghiệp của bạn.
ĐỌC TIẾP
Bài viết liên quan
Kinh nghiệm bán hàng - Tổ chức quy trình bán hàng hiệu quả
Kinh nghiệm bán hàng - Tổ chức quy trình bán hàng hiệu quảTuyệt chiêu giữ chân khách hàng cho chủ salon tóc, spa — Nov 7, 2019 2:04:36 AMƯu nhược điểm của 7 chiến lược thu hút khách hàng mới phổ biến hiện nay – Phần 2 — Oct 16, 2019 2:01:19 AMƯu nhược điểm của 7 chiến lược thu hú
Đọc bài viếtBán hàng siêu thị hiệu quả, dễ dùng
Phần mềm bán hàng siêu thị hiệu quả dễ dùngPhần mềm bán hàng siêu thị, mini mart,… tích hợp với đầu đọc mã vạch, máy in mã vạch chuyên dụng giúp bán hàng nhanh chóng, chính xác.Phần mềm được thiết kế chuyên biệt dành riêng cho các siêu thị giúp các siêu thị tiết kiệm được nhiều t
Đọc bài viếtBán hàng tạp hóa đơn giản dễ sử dụng
Phần mềm bán hàng tạp hóa đơn giản dễ sử dụngPhần mềm bán hàng tạp hóa giúp bạn nâng cao hiệu quả kinh doanh và tạo sự khác biệt với các cửa hàng tạp hóa thông thường.Đặt điểm của cửa hàng tạp hóa là cửa hàng loại nhỏ kinh doanh theo mô hình của cửa hàng bách hóa – là nơi lưu trữ
Đọc bài viết